Você comprou um imóvel na planta e agora precisa encerrar o contrato? Antes de aceitar a proposta de distrato, confira o motivo do encerramento, os descontos e a data prevista para receber o dinheiro. O valor oferecido precisa vir acompanhado de uma memória de cálculo que permita entender cada cobrança.
O que é distrato imobiliário?
O distrato é o acordo que encerra um contrato. Quando existe descumprimento de uma obrigação e conflito entre as partes, também pode haver resolução contratual. A diferença importa: desistir por dificuldade financeira e pedir o encerramento por atraso na entrega são situações que exigem análises distintas.
Quanto a incorporadora pode descontar?
Nas hipóteses do artigo 67-A da Lei 4.591/1964, a multa pode chegar a 25% do valor pago. Em empreendimento submetido ao patrimônio de afetação, o limite pode atingir 50%. Corretagem e outros encargos previstos em lei também precisam ser examinados. Esses percentuais não representam um desconto obrigatório nem se aplicam a qualquer compra de imóvel.
Confira se o cálculo usa o valor efetivamente pago ou o preço total do imóvel. Peça a identificação separada de multa, corretagem e demais descontos, com a justificativa de cada item. Uma proposta com apenas o saldo final dificulta perceber cobranças duplicadas ou bases de cálculo incorretas.
A data do contrato e o tipo de compra fazem diferença
A Lei 13.786/2018 não deve ser aplicada automaticamente a contratos anteriores à sua vigência. Também é necessário distinguir incorporação imobiliária, loteamento e compra com alienação fiduciária. No Tema 1.095, o STJ determinou o procedimento da Lei 9.514/1997 para o inadimplemento em contrato com garantia fiduciária registrada, quando o devedor estiver devidamente constituído em mora.
E quando a construtora atrasa a entrega?
O atraso além do prazo legalmente admitido pode justificar o encerramento com devolução integral e multa, observados os requisitos do artigo 43-A. A Súmula 543 do STJ também diferencia culpa exclusiva do vendedor e encerramento causado pelo comprador nos contratos sujeitos ao CDC. Por isso, uma proposta que classifica qualquer encerramento como simples desistência merece atenção.
Quando o dinheiro será devolvido?
O prazo depende do regime do empreendimento e da causa do encerramento. Patrimônio de afetação, emissão do habite-se e revenda da unidade podem influenciar a restituição. O acordo deve informar prazo, correção e forma de pagamento. Não presuma que as regras de um apartamento na planta sejam iguais às de um lote.
O que separar antes de negociar
Reúna contrato e aditivos, comprovantes de pagamento, quadro-resumo, proposta de distrato e mensagens trocadas com a incorporadora. Inclua os documentos sobre a entrega e eventuais cobranças. Com isso, a análise pode confrontar o que foi contratado, o que aconteceu e o que está sendo proposto.
Leia com atenção cláusulas de quitação ampla, renúncia e reconhecimento de dívida. Por exemplo: se a proposta oferece um pagamento futuro, confira se a quitação está condicionada ao recebimento. Assinar primeiro e discutir os valores depois pode tornar a solução mais difícil.
Análise de distrato imobiliário em Curitiba
A Magalhães Advocacia analisa contratos e propostas de encerramento para identificar as regras aplicáveis, conferir cálculos e orientar a negociação. Para apresentar os documentos e solicitar uma avaliação, utilize a página de contato. A conclusão depende das particularidades de cada caso.
Fontes jurídicas
Lei 13.786/2018, especialmente as alterações dos artigos 43-A e 67-A da Lei 4.591/1964; Súmula 543 do STJ; e Tema 1.095 do STJ. Conteúdo informativo, revisado em outubro de 2026.
