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A compra e venda de imóvel que possui locatário e a cláusula de vigência

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#pratodosverem: artigo: A compra e venda de imóvel que possui locatário e a cláusula de vigência. Na foto duas pessoas apertando as mãos fechando um contrato. Cores na imagem: vermelho, branco, preto, azul e marrom.
Direito Civil

O proprietário de um imóvel que possui contrato de locação vigente neste mesmo imóvel, pode aliená-lo para terceiros, desde que preenchidos alguns requisitos para que o inquilino/locatário não seja prejudicado no negócio jurídico com a saída repentina do imóvel, assim como o próprio adquirente, permitindo-se o uso do bem.

Registra-se que, quando da venda de um imóvel, o locatário possui o seu direito de preferência. De acordo com o art. 27 da Lei n. 8.245/1991 – Lei do Inquilinato, deve ser oportunizado pelo proprietário a compra do imóvel pelo próprio locatário, em igualdade de condições com terceiros (mesmo preço e forma de pagamento), preferência essa que será oportunizada mediante Notificação, a qual o inquilino deve se manifestar em até trinta dias do recebimento, sob pena de, no caso de inércia, o entendimento de não ter interesse em adquirir o bem, podendo este ser anunciado para terceiros.

Mas o direito de preferência só tem validade se o proprietário for o proprietário registral do bem perante a matrícula respectiva. Isto porquê, muitas vezes o locador tem apenas a posse do imóvel. Sendo apenas a posse, não há o que se falar em direito de preferência, até porque, a indenização que pode ser pleiteada nos termos do art. 33 da Lei do Inquilinato, começa a contar quando do registro da compra e venda do imóvel na matrícula. Se não é proprietário registral, não pode realizar o registro da compra e venda do imóvel na matrícula.

Nos termos do art. 8º da lei supracitada, o adquirente de um imóvel que possui contrato de locação vigente, pode solicitar a desocupação do imóvel ao locatário, dando-se o prazo de noventa dias para a saída voluntária do inquilino, a contar do registro da compra e venda na matrícula, presumindo-se que, no caso de inércia durante estes noventa dias, o adquirente concordou com a manutenção da locação, devendo respeitar seus termos.

Entretanto, se existe no contrato de locação cláusula de vigência, devidamente averbada na matrícula do imóvel, o adquirente do bem deve respeitar o contrato de locação até o seu termo final, não podendo solicitar a desocupação ao inquilino antes do término de vigência.

A cláusula de vigência é uma garantia ao locatário de que, caso haja a venda do imóvel locado, este possa permanecer no imóvel até o final do contrato de locação. Essa modalidade de cláusula é muito corriqueira em contratos de locação comercial, uma vez que é sabido que nessas situações, o locatário faz investimentos de grande monta no bem, não podendo, a qualquer momento, ser compelido a sair do imóvel em razão da sua venda.

Mas para a cláusula de vigência ter validade, o contrato de locação e a cláusula em si devem ser averbados na matrícula respectiva do imóvel, em razão de que é a matrícula do imóvel que irá publicizar para terceiros que existe um contrato de locação que pende sob o imóvel.

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