O direito de propriedade sempre está em constante transformação e a Lei n. 13.777/2018 trouxe mudança significativa no Código Civil ao regulamentar um instituto em que há muito se pratica no país, sendo uma nova modalidade de condomínio, mas sem regulamentação legal até então, em que pese o Judiciário admitir seu exercício, sendo utilizado muito pelo setor hoteleiro.
Trata-se do Condomínio em Multipropriedade (time-sharing), o qual é definido, nos termos do art. 1.358-C e ss. do Código Civil, como sendo “o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada”.
Ou seja, tem-se um único imóvel em que há vários proprietários, entretanto, cada um é tão somente proprietário de uma fração de TEMPO de uso e gozo exclusivo do bem, com exclusividade no seu tempo. Difere do condomínio comum, haja vista que, ao invés de os proprietários possuírem fração ideal do imóvel, a multipropriedade é dividida em fração de tempo da totalidade do imóvel.
Ressalta-se que o condomínio em multipropriedade pode ser sobre um imóvel tão somente ou ainda, um condomínio edilício pode ser instituído com regime de condomínio em multipropriedade, mesmo que posteriormente à sua convenção.
Há apenas um requisito estabelecido no Código
Civil para o uso do tempo desse imóvel pelos multiproprietários: cada um deles
terá, no mínimo, sete dias de uso de tempo do bem, seguidos ou intercalados,
podendo ser este período fixo (sempre no mesmo período de cada ano), ou ainda
flutuante, em que o período de cada proprietário é definido de forma periódica,
respeitando-se a isonomia de tempo de todos. Ainda, o uso e gozo do tempo do
bem pode ser com sistema combinado entre períodos fixos e flutuantes.
Cada proprietário terá seu tempo de uso e gozo do
bem e o tamanho da fração de tempo é definida de acordo com o investimento do
proprietário: aquele que investir mais adquirirá uma fração maior e usará por
mais tempo o bem. Ou seja, aquele que adquirir mais tempo do imóvel, o
usufruirá também em maior tempo.
O uso de tempo do imóvel compreende o seu todo:
cada proprietário usufruirá suas instalações, equipamentos e mobiliários em
suas integralidades.
O registro dessa “nova” modalidade de condomínio deverá ser realizado por escritura pública devidamente registrada no Registro de Imóveis do bem, devendo constar a duração do período de cada fração de tempo do multiproprietário e cada multiproprietário terá uma matrícula individualizada de sua fração de tempo. Ainda, cada fração de tempo terá também sua inscrição imobiliária individualizada, em função de legislação tributária municipal.
O proprietário da fração de tempo ainda possui as
faculdades que uma propriedade normal possui. Ele pode tão somente usar e gozar
do bem, mas pode também ceder a sua fração de tempo através de uma locação ou
comodato, e ainda pode alienar ou onerar.
Em relação à transferência da propriedade, não há
a necessidade de cientificação dos demais proprietários, nem mesmo anuência,
não havendo o que se falar em direito de preferência, salvo se estar for
previamente prevista em seu registro. Ainda, o multiproprietário possui o
direito de participar, desde que esteja quite com as obrigações condominiais,
de assembleias gerais do condomínio.
Após o seu registro, como acontece em condomínios comuns, deve-se estabelecer sua convenção, que dentre outras disposições, deverá prever poderes e deveres dos multiproprietários, número máximo de pessoas que podem ocupar o bem dentro de sua fração de tempo, regras de manutenção e conservação, fundos de reserva, multas aplicáveis aos multiproprietários quando estes descumprem seus deveres, dentre outras regras cabíveis aos condomínios edilícios.
Por fim, dentre outras disposições previstas pelo Código Civil, há ainda uma normativa que facilita muito o ressarcimento ao condomínio em caso de inadimplência das obrigações de custeio de despesas ordinárias de seu multiproprietário: a possibilidade de adjudicação ao condomínio da fração de tempo correspondente a este multiproprietário inadimplente.
Trata-se de uma modalidade de condomínio que para muitos, é nova e soa estranha, porém, é muito comum em demais países, sendo amplamente utilizada.
Aline Gheur Derksen – OAB/PR 71.212